El Banco Nación por un lado, y la Secretaría de Vivienda por el otro, están trabajando en herramientas que puedan atenuar las complicaciones que pueden sufrir en estos días las familias que están tramitando un crédito hipotecario en medio de la sensible suba del dólar, que en poco más de dos meses saltó un 10%. Las complicaciones son concretas: los precios de las viviendas se pactan en dólares, y quien solicitó un crédito por un millón de pesos 60 días atrás, tenía en mente un préstamo de 61.112 dólares. Hoy, ese mismo crédito equivale a 55.524 dólares.
Para cubrir esa diferencia de US$ 5.588 ($ 100.000 pesos), el Nación y Procrear tomaron, cada uno por su lado, por ahora dos medidas concretas.
El Nación elevó la relación cuota ingreso del 25 al 30%, como informó Clarín en su edición del viernes. Esto quiere decir que la cuota máxima a pagar por una familia se eleva en un 20%, y por ende también crece el monto máximo a pedir prestado.
A su vez, Procrear, manejado por la Secretaría de Vivienda, decidió ampliar el valor límite de la propiedad que se puede comprar en el marco de ese programa desde $1.650.000 a $2.000.000. “Con esa ampliación creemos que cubrimos cualquier imprevisto” le dijo a Clarín Tomás Bibiloni, representante del ministerio de Interior en la mesa de decisiones del plan Procrear. “Además, los bancos no tienen ninguna restricción en aumentar el monto prestado. Si una propiedad de US$ 72.500 o $1.200.000 aumentara en $72.500, la cuota podría aumentar en $325, desde $5.370 a $5.700, el 4.4% de incremento” ejemplificó Bibiloni.
En ambos casos, tanto la conducción del Banco Nación como de Procrear alientan a gerentes de sucursales y a los bancos que adhieren al programa, a modificar las condiciones de los créditos que ya están en proceso de asignación para modificar los límites sin tener que hacer todo el papeleo nuevamente.
Esto quiere decir que, si un cliente del Nación o un beneficiario del Procrear ya está en la recta final para escriturar y firmar escritura e hipoteca, podría solicitar ampliar el monto del crédito otorgado.
Pero hay más medidas en carpeta. Ante la eventualidad de que el tipo de cambio se siga moviendo, el Banco Nación tiene preparadas nuevas medidas. Por caso, ofrecerle al cliente una suerte de “seguro de cambio” para “congelar” el valor del dólar.
Se habló de ofrecerles a los clientes la posibilidad de tomar un contrato de dólar futuro, pero el directorio del Nación concluyó que era un trámite sumamente engorroso. Sobre todo porque detrás de cada contrato hay que poner garantías y las diferencias de precios se deben liquidar -a favor o en contra del tomador del contrato- al cabo de cada rueda de operaciones hasta el día de vencimiento del contrato.
En estas horas, en el Nación están definiendo una alternativa. Estudian ofrecer una “opción de compra” (o “call”, en la jerga financiera). Esto es, que el cliente pague una prima que fije un precio del dólar a, por ejemplo, el 31 de octubre. Sería un seguro de cambio. El valor de la prima podría ser (es solo un ejemplo) por un monto equivalente al 1% del monto del crédito solicitado.
Para el caso, supongamos que se fijó el tipo de cambio en 18,85 pesos. Llegado el 31 de octubre, si el tipo de cambio es de 19 pesos, el Banco pone la diferencia entre $18,85 y $19 para que el tomador del crédito pueda comprar los dólares a $ 18,85. Si el dólar, por el contrario, a esa fecha llegó a $ 18,60, el tomador del crédito no ejerce el derecho de compra y solo pierde lo que pagó de prima.
Con las cotizaciones de los contratos a dólar futuro para cada mes de acá a un año, se puede estimar el precio del dólar que está viendo el. Para tener una idea, el dólar al 31 de octubre cotizó el viernes último a $ 18,85 y para el 31 de diciembre, se pactó a $ 19,45.
Por su parte, en Procrear avanzó en ampliar los topes de los créditos y por ende también en la relación cuota ingreso. Aunque dado que en estos créditos entra a jugar el ahorro que ya tienen acumulado las familias y el subsidio, ese aspecto está más holgado.
En base a los créditos ya otorgados, surge que hoy el valor de una vivienda financiada con Procrear es de$ 1.050.000. De ese monto, el beneficiario puso un ahorro previo de $ 150.000, el Estado le dio un subsidio de $ 310.000 (que la familia no deberá devolver, porque es un subsidio no reintegrable) y tomó un hipotecario UVA por $590.000. “Dados los ingresos demostrables que presentaron los tomadores de estos créditos, surge que la relación cuota ingreso no supera el 19%. Es decir que con solo llevarla al 25% los solicitantes podrían tomar un crédito por un monto 30% mayor al que están tomando”, explicó Bibiloni.
De todas maneras, en Procrear dicen que solo el subsidio por el 30% del valor de la vivienda ya es una protección importante contra la suba del dólar.}
Fuente: Clarín
