En una nueva medida destinada a reorganizar las finanzas públicas, el Gobierno argentino ha anunciado la disolución del Fondo Fiduciario Público “Pro.Cre.Ar”, un programa que, desde 2012, buscó facilitar el acceso a la vivienda única familiar mediante créditos hipotecarios.
Los motivos que llevaron al presidente Javier Milei para la disolución del Fondo Pro.Cre.Ar apuntan a que este fondo ha representado una carga significativa para las finanzas públicas, y sus operaciones no cumplieron con los objetivos de transparencia y eficiencia esperados.
Entre los problemas detectados por la Sindicatura General de la Nación (SIGEN) se destacan:
- Demoras en la entrega de viviendas, que generaron costos adicionales en mantenimiento y vigilancia.
- Problemas de habitabilidad en las unidades entregadas, lo que se tradujo en reclamos constantes de los beneficiarios.
- Falta de transparencia y eficiencia, que contrasta con la necesidad de mejorar la administración pública en tiempos de recortes presupuestarios.
El Rol del Estado en el financiamiento de viviendas
El decreto enfatiza que la financiación de la construcción de viviendas es, principalmente, una actividad que debería estar en manos de instituciones financieras privadas y públicas, sin intervención estatal directa. En este sentido, el Gobierno sostiene que, tras las reformas del Banco Central para reducir la inflación y fomentar los créditos hipotecarios, es el momento adecuado para que el Estado deje de intervenir en el sector inmobiliario.
El Ministerio de Economía será el encargado de realizar la liquidación del fondo, siguiendo las disposiciones del decreto y de los contratos existentes. Esto incluye la administración de bienes inmuebles del Pro.Cre.Ar y la posibilidad de transferirlos a provincias, municipios y otros organismos estatales en caso de que ya no estén en uso.
Además, los inmuebles de titularidad fiduciaria, que no cuenten con contratos vigentes, serán transferidos a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), lo que permitirá al Estado disponer de estos recursos de manera más eficiente.
¿Qué Cambiará para los beneficiarios actuales del Pro.Cre.Ar?
Una de las principales dudas entre los beneficiarios es cómo afectará esta medida a sus créditos o viviendas ya adjudicadas. Para aquellos que tienen un crédito en curso o ya han sido adjudicados, el decreto establece algunas pautas claras para asegurar la continuidad de sus contratos sin modificaciones.
- Continúa la Gestión de Créditos con el Banco Hipotecario: El Ministerio de Economía ha sido autorizado a firmar un contrato con el Banco Hipotecario S.A., que asumirá la administración de los créditos existentes bajo las mismas condiciones ya pactadas. Esto significa que los beneficiarios continuarán realizando sus pagos al Banco Hipotecario, sin cambios en sus cuotas ni en las condiciones de su crédito hipotecario.
- Transferencia de Bienes a Otras Entidades: Los inmuebles del Pro.Cre.Ar que no tengan contratos de obra vigentes serán transferidos a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), permitiendo una reubicación de estos recursos y, posiblemente, nuevas oportunidades para que las provincias y municipios gestionen las propiedades en beneficio de sus comunidades.
- Garantía para los Beneficiarios Adjudicados: Los beneficiarios que ya han sido adjudicados con una propiedad o están en proceso de construcción pueden tener la tranquilidad de que el Banco Hipotecario seguirá administrando sus contratos bajo las mismas condiciones. Las obligaciones pendientes o nuevas que surjan durante el proceso de liquidación serán cubiertas con los fondos generados por la cobranza de créditos o por la venta de inmuebles del fondo.
¿Qué sucede con los planes en proceso o no adjudicados?
Para aquellos solicitantes que estaban en espera de adjudicación o en las primeras etapas del proceso, la situación es menos clara, ya que el decreto no establece explícitamente un plan de continuidad para proyectos no adjudicados. Sin embargo, el Ministerio de Economía, en colaboración con el Banco Hipotecario, evaluará cada caso en función de las disposiciones del Contrato de Fideicomiso y las normativas complementarias.
Con la disolución del Pro.Cre.Ar, el Gobierno se aleja de la intervención directa en la financiación de viviendas, argumentando que esta tarea corresponde a las instituciones bancarias, tanto públicas como privadas. Las reformas establecidas por el Banco Central en 2023, junto con la reducción de la inflación, buscan incentivar el otorgamiento de créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras, facilitando el acceso a la vivienda sin la necesidad de un fondo estatal como el Pro.Cre.Ar.
Para los actuales beneficiarios de Pro.Cre.Ar, el Gobierno asegura la continuidad de sus créditos en curso a través del Banco Hipotecario, bajo las mismas condiciones previamente pactadas. Sin embargo, aquellos en espera de adjudicación podrían enfrentarse a un escenario distinto, con menos claridad en el proceso de acceso a la vivienda.
Nuevo DNU de hipotecas de Javier Milei: claves para acceder a la vivienda propia
El Gobierno implementó una nueva normativa sobre hipotecas mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, publicada en el Boletín Oficial. Esta medida busca revitalizar el mercado inmobiliario, facilitando el acceso al crédito hipotecario y ofreciendo opciones innovadoras para quienes aspiran a adquirir una vivienda propia.
¿Qué cambia con el nuevo DNU de hipotecas?
La medida establece nuevos tipos de hipotecas y facilita el acceso a créditos para quienes desean invertir en viviendas. Entre los principales cambios, se destacan:
1. Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios: Una de las innovaciones más destacadas del DNU 1017/2024 es la introducción de hipotecas divisibles, que permite a cada comprador asumir su propia deuda individualmente cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Esta modalidad aplica a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, permitiendo que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido.
2. Hipotecas sobre el derecho real de superficie: Esta nueva normativa también habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que quienes posean un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán utilizar ese derecho como garantía, facilitando el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción.
3. Registro de boletos de compraventa: Otro punto clave del decreto es la posibilidad de registrar boletos de compraventa de unidades futuras, como aquellos que aún no están construidos. Esta medida aporta seguridad jurídica a las preventas de unidades inmobiliarias, ya que el registro brindará publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores.
4. Seguro facultativo para proyectos en construcción: A diferencia de la normativa anterior, el DNU 1017/2024 hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción pueden optar por contratar el seguro o no, lo que permite mayor flexibilidad y autonomía a las partes en cada contrato.
Objetivos y beneficios de la nueva normativa de hipotecas
La normativa tiene el objetivo de hacer más accesible el crédito hipotecario y facilitar el financiamiento de desarrollos inmobiliarios. A través de medidas como las hipotecas divisibles y la flexibilización de garantías, el Gobierno busca incentivar la construcción de viviendas y reducir el déficit habitacional, que afecta a un amplio sector de la población.
Además, se espera que esta medida impulse el empleo en el sector de la construcción, ya que un mercado hipotecario más accesible genera demanda de nuevos proyectos y viviendas. Esto tiene un efecto directo en la creación de empleos y en el fortalecimiento de la cadena de valor inmobiliaria.
¿Cómo impactará en la economía y en el mercado inmobiliario?
Según el decreto, la situación económica actual de Argentina permite implementar estas reformas de forma adecuada. Durante el último año, el país ha experimentado una reducción en la inflación y una estabilización del tipo de cambio, factores que, junto con el crecimiento del empleo registrado y la mejora en los salarios, crean un entorno favorable para el crédito hipotecario.
El Gobierno espera que la mayor accesibilidad al crédito impulse no solo el mercado inmobiliario, sino que también genere un efecto multiplicador en otros sectores, estimulando el consumo, la inversión y la generación de empleo.
fuente: El Economista
