El elevado crecimiento del parque automotor y las, cada vez, mayores restricciones para estacionar en la Ciudad de Buenos Aires, volvieron a las cocheras en el área metropolitana un bien escaso y más que necesario. Invertir parte del ahorro en este tipo de activos resulta una atractiva forma de diversificar la cartera de real estate o de dar los primeros pasos como inversor, ya que, por su tamaño, son bienes mucho más accesibles que un departamento, por ejemplo. “Hay una gran dispersión de valores en las cocheras ya construidas y listas para usar o alquilar. Van desde los $ 170.000 a los U$S 28.000, según los valores de la zona en la que está ubicada, expensas y otros factores”, arranca Alberto Súcari, director de Ecocheras. Lorena Levonian, de la división Retail de L. J . Ramos Brokers Inmobiliarios, dice: “Los precios van de US$ 20.000 a US$ 35.000, con una rentabilidad promedio esperada del 8 por ciento anual”. Y puntualiza: “Más allá de la rentabilidad, los inmuebles se revalorizan a lo largo del tiempo y es una manera de resguardar el capital ante la inflación”. A las clásicas cocheras dentro de un edificio, que se alquilaban en forma mensual y mediante un contrato entre locador y locatario, hoy, se suma una alternativa más moderna, tipo pool, que permite maximizar la rentabilidad.
“Actualmente, los inversores prefieren posicionarse en garajes mixtos, donde pueden comprar una cochera y elegir explotarla en forma particular (usarla o alquilarla a un inquilino) o en forma comercial”, describe Súcari y avanza en el concepto: “Una cochera comercial es la que integra un garage por hora, donde las utilidades (ingresos de la facturación, menos los gastos) se reparten entre todos los propietarios que participan de esa modalidad”. Las utilidades se dividen en forma proporcional al valor de la cochera. Por ejemplo, una en planta baja vale más que la del segundo subsuelo. Esta proporción se mantiene durante toda la construcción del edificio. Y, luego, al integrarse al parking por hora, las utilidades se repartirán con la misma relación. “En las cocheras, tanto mensuales o por hora, la renta se ajusta cada mes, por inflación y por demanda, que seguirá en aumento”, explica Súcari. Agrega que la utilidad se estima en el 5 por ciento anual sobre el capital invertido, además de la apreciación del bien, medido en dólares.
En números concretos, una cochera en Belgrano o Palermo puede alquilarse, en promedio, entre $ 1300 y $ 1500 mensuales. Cuanto más se acerque el inversor al centro, más aumenta el precio del alquiler. A continuación, un ejemplo. Una cochera en Belgrano (en la calle Vuelta de Obligado al 2400), desde el pozo, arranca en $ 243.630 (un piso que, una vez finalizada la obra, ya tiene un upside en su precio). Se paga $ 108.630 a la firma y el saldo, en 15 cuotas consecutivas, cada una, de $ 9000, redeterminables por el índice del costo de la construcción de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). “No tiene nuevos reembolsos ni mayores costos y ya se inició la excavación, por lo que se estima que, dentro de 13 meses, el garage estará funcionando”, resume Súcari. Un dato no menor de las cocheras es que es un modo de protegerse con ladrillos pese a no contar con gran capital. Se escrituran (aunque formen parte de un pool) y son de libre disponibilidad. Es decir, en cualquier momento, el propietario puede venderla. Y, obviamente, son heredables. Armarse un portafolio de varias unidades, que pagan a fin de mes unos $ 1500, puede resultar mucho más conveniente que un departamento de dos ambientes para alquilar, cuyos gastos son mayores (expensas, impuestos), el deterioro de la propiedad obliga a invertir en su mantenimiento y, al estar todas las fichas en un mismo bien, un periodo de vacancia prolongado –es decir, la cantidad de tiempo que estará desocupado– atentará contra la rentabilidad anual.
Fuente: Apertura
